试论我国的不动产登记制度

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陈楠


试论我国的不动产登记制度



[摘要]期待已久的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行,房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记,徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。因此,探讨不动产登记制度在新形势下显得格外重要。本文试图介绍我国不动产物权登记制度的基本理论,现行情况,并结合各国立法状况的比较,借鉴国外先进经验理论,对新颁布的《不动产登记暂行条例》进行解读。

[关键词]不动产;登记;完善

一、 我国不动产登记的基本理论

(一)不动产登记的概念和特征

不动产物权登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。其特征主要是:

1、不动产登记是依当事人申请的行为。

只有与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人,如权利人和利害关系人,才能依法定程序向不动产登记机关提出登记申请,当事人的不动产权利才能得到认可。

2、不动产登记是专门国家机关的职权活动。

首先,不动产登记机关是有相关法律明确予以规定的;其次,只有在该机关进行登记不动产物权变动才能发生法律效力。

3、不动产登记记载了不动产权利归属和其他法定事项。

不动产登记的内容是法律规定要求进行登记的不动产权利,包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。新颁布实施的《不动产登记暂行条例》,明确规定应当登记的各种不动产权利。

4、不动产登记事项须记载于不动产登记簿。

登记机关在受理不动产登记申请后,须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿,以不动产单元为基本单位实行统一登记。对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载,才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。

(二)我国不动产登记的性质

不动产登记的性质,是指不动产登记法律行为的属性。我国至今对此没有通说。但是从理论和实践上来看,一般都认为具有行政行为和民事行为的双重性质。尽管有部分争议,但是就目前我国现状,存在以下几个观点:

1、行政行为说

该说认为,不动产登记是国家依法委托特定职能机关就不动产领域进行的国家治理活动,旨在依法保护物权人的合法权益,是不动产管理部门依职权实施的行政行为。因此,不动产登记是国家专门的职权机关按照法律规定行使行政职权,对不动产产权变动进行登记的行政行为。

2、民事行为说

该说认为,不动产登记是一种民事行为,是申请人的意思表示,行政机制的登记只是起到了公示作用,没有要求申请人必须进行登记的强制力。登记体现的不是行政机关的指令,而是当事人的意思自治。从当事人登记的角度来看,登记是民事权利的一个组成部分。

3、双重行为说

该说认为,登记是国家进行干预的行为,因而是行政行为。同时登记所具有的确认与公示功能则是民事行为的体现。如有学者认为,行政行为说与民事行为说各有道理,但都未免过于极端。行政行为说过于注重行政管理,是不动产权属登记完全成为一种行政责任,忽视了不动产权属登记的所具有的确认与公示功能。

4、证明行为说

该说认为,不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是对不动产交易合同的审查和批准。该说避免公法、私法性质上的判断,将登记直接视为不动产交易之证明行为。

以上各种学说中,行政行为说和民事行为说在实务界和学术界中占据了主导地位。这主要是因为:一方面,考虑到不动产登记制度的发展趋势以及世界各国的立法规定,将不动产登记性质定性为民事行为具有较强的说服力和认同感;另一方面,由于不动产的特殊性,不动产登记制度具有相当程度的国家干预性,纵向行政干预关系也十分明显。但我认为,笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果,均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为,对于我国的不动产登记制度应当结合情况具体分析。

(三)我国不动产登记制度的历史沿革

我国自周朝开始形成了土地管理制度。《礼记·王制》里规定“田里不鬻”是当时土地立法的基本规则。其意思是各级诸侯贵族对于受封赐的土地民众,只有占有和使用的权利,并无所有权与处分权。

唐代以后,又有立契,早碟或过割制度。《唐律疏义·户婚律》规定:“田无文碟,辄买卖者,财没不追,苗子及买地之财并入地主”。意思就是土地买卖必须符合法定的程序,首先应该向当地的官府提出申请,官府批准后得到官府发给的立碟后才可进行。

宋代的法律规定,通过买卖取得的不动产所有权,以红契作为合法的产权权证书。不动产所有权的转移必须经官府的承认,交纳契税,然后由官府在买卖契约上加盖公章。

统治阶级设立一系列的“登记制度”的目的是为了保护不动产即土地的私有权,使赋税等财政收入不致因土地交易丧失,同时又保护了购买者的土地所有权。但是如果严格来说,民国以前我国并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

1922年,北洋政府颁布《房地产登记》,建立了不动产登记制度。1929年南京国民政府颁布了民法物权篇,随后又颁布《土地法》,规定对土地及地上定着物进行登记。1946年公布《土地登记规则》。

新中国建立后,随着土地改革运动的兴起,在城市逐步实行了登记制度。并由人民政府颁发城市房屋私有权证书。改革开放以后,不动产的物权登记制度逐渐被恢复,并建立了产籍管理机构,有关登记的法律法规也逐步建立起来。由此可见,我国的不动产物权登记制度经历了逐步改革的过程,而这个过程也是不动产物权登记自身不断完善的过程。

2014年5月,国土资源部正式挂牌成立不动产登记局,承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

(四)我国不动产登记的效力

所谓不动产登记的效力,指的是登记这一法律事实发生后,对当事人有什么样的影响,或者说是对权利人和义务人产生的利益影响力或约束力。

1、物权登记的必要性

(1)保护交易的需要

不动产物权登记的效力来源于法律的规定,它是整个登记制度的核心。在商品交易过程中,为了确保交易安全,如果要求受让人必须对对方财产的合法性及其处分权进行详细的调查无疑会加大交易成本,影响市场流通;其结果可能导致整个市场的萎缩。

(2)保护第三人利益的需要

物权变动不仅仅关系着当事人的利益,对第三人的影响也十分巨大。如何平衡当事人和第三人的利益冲突,并确保物权变动能够快捷安全的完成,就成为物权法的现实问题。物权的变动因其具有排他性而与第三人息息相关,因此就要求物权的变动必须具有一定的外在表现形式,从而使法律关系透明,避免给第三人造成不测之损害,以保证交易的安全。登记制度的创设,目的就是通过公示彰显物权的变动与归属,维护不动产交易的安全。

2、不动产登记效力的内容

从登记与物权取得的关系角度,登记的效力可以区分为三种,即登记生效、登记对抗和登记处分。

(1)登记生效。在物权变动中,非经登记不产生物权变动效力。这是以实行强制登记为基础的。强制登记具有普遍性,其登记效力具有绝对性。这种登记为权利登记或物权登记。

(2)登记对抗。登记不影响物权变动或取得,登记仅仅是使已经取得的物权产生对抗世人效力的作用。取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权的手段,而不能得出没有登记即不享有物权的的结论。

(3)登记处分。登记生效只针对那些因法律行为引起的物权变动,而对于那些非因法律行为引起的物权变动,登记并不是物权变动(取得)的生效要件,而仅仅是取得物权的人再次处分的要件。

二、我国现行不动产登记制度

长期以来,我国的不动产登记制度,因没有完善的法律规范,长期处于无法可依的环境下,但自《物权法》出台后,改变了这一局面。《物权法》为中国的不动产登记制度开拓了新的里程,它对不动产登记、不动产登记簿、不动产权属证书、更正登记、异议登记、动产交付、观念交付、占有等概念和制度奠定了清晰的阐述和准确的界定,这在很大程度上完善了我国的不动产登记制度。

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行,对《物权法》进行了完善和补充,旨在确认和保护产权,推进不动产信息的公开透明,并着力打造高质量的全国统一的不动产信息管理平台。

三、域外不动产登记制度的比较研究

(一)国外不动产登记制度的立法例

世界各国尽管由于历史、社会、人文、政治体制等诸多因素的差异,在不动产登记制度上存在差别,但通过比较,归纳起来有三种不动产登记制度最具有代表性。

1、契据登记制度

契据登记制度首创于法国,这种制度实行物权变动的意思主义,登记机关对于契约的内容并不进行实质性审查,因而仅仅具有对抗第三人的效力,并不具有公信力。所以其又被称为登记对抗主义。该制度具有以下特点:

(1)契约登记制度实行形式审查主义,登记机关对于契约的内容真伪并不做审查,只要其形式符合文件要求即可。

(2)契约登记制度无公信力,公众不得依据登记簿上记载的内容来断定其确定力。因而这种制度不能够很好地保护交易安全。

(3)契约登记制度实行当事人意思自治。是否登记,当事人可以自愿选择,法律并不强制。

2、权利登记制度

权利登记制首创于德国,又称德国登记制或登记要件主义,为德国、瑞士、荷兰、捷克等国所采行。其特点如下:

(1)登记要件主义。登记作为不动产物权的取得或变更发生效力的必要条件。也就是说如果未经登记,即使当事人之间订有契约,也不能发生物权变动的效力,更不要说对抗第三人。

(2)登记采实质审查主义。登记机关对于申请人的登记申请享有实质审查权,也就是说登记机关不仅要审查申请形式要件,还要审核实质要件,只有形式与实质要件都审查无误后,才能予以登记。

(3)登记具有社会公信力。由于登记具有国家性,如果公众基于信赖原理与不动产登记人发生不动产变更的效用,即使在实体上存在登记原因不成立、无效或可撤销情形,该合意也对抗善意第三人。

(4)登记采用强制主义。当事人在订立契约后,如果想要取得物权变动的效果不动产物权的变动,必须依法进行登记,这由国家强制力保证。

(5)登记簿采物的编成主义。登记簿并不是以不动产物权为标准编成,也就是说登记薄依土地地段、地号先后次序编制而成。登记完毕并不向当事人颁发权利证书,只是在契约上注记,表明该不动产已经登记过。

3、托伦斯登记制度

托伦斯登记制度由澳大利亚人托伦斯创造,托伦斯登记制度是以权利人的登记先后编制登记簿,登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式,确定权利性质的一种等级制度。凡经登记的,由政府发给地卷,确认产权。托伦斯登记制度有如下特点:

(1)登记不实行全面的强制主义。并非一切土地都必须向政府申请登记,登记与否,由当事人自行决定。

(2)登记后发放土地权利书状。土地权利书状为登记人享有的土地权利的凭证。

(3)土地负担登记。在已经登记的土地如果设定抵押权等他项权利,应当办理土地负担登记,即他项权利的设定的设定变更登记。

(4)设置专门的赔偿基金。在登记收费中留取一定比例,建立权利保险系统,如果真正权利人无法从侵权人处获得足够的补偿,由保险基金支付。保险金额不足以弥补损失,由国家负担。

(二)国外不动产登记制度的比较与评价

以上制度中,契据登记制度采用的是物权变动债权意思主义,物权变动完全取决于当事人的意思自治。也就是说,就是只要当事人达成合意,无须完成登记,物权关系就发生变动。这在很大程度上保证了物权交易的独立性,避免了国家公权力的过度干预。对于物权交易的发展具有重大的历史意义;而权利登记制度、托仑斯登记制度采取了实质审查主义,将不动产物权登记作为物权变动的要件,克服了契据登记制度的诸多弊端,在很大程度上保护了交易的安全性。因此相对来说,契据登记制度存在较多缺陷,并不符合现代交易要求,而权利登记制度与托仑斯登记制度则更加的具有科学性和严谨性,也就更符合当前物权制度的发展需要。 

四、完善我国不动产登记制度的新亮点

根据我国不动产登记制度的现状,借鉴各国立法模式的优势。特提出以下建议:

(一)统一登记法律依据

在立法模式上,我国《物权法》已经对不动产物权登记的重大基本问题做了诸多明确的规定,例如物权登记的机关、程序、效力、种类等。《不动产暂行条例》的颁布实施,对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,作出了明确规定规定。

(二)建立统一的行政登记机关

建立统一不动产的登记机关,对登记事务进行统一管理,对于保护不动产交易安全具有积极意义。“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”但是仅仅是国家层面有了统一归属,地方自县级以上政府还未明确具体的机构。该条未确定县级以上地方人民政府的具体登记部门。待各地出台细则,成立承办部门后才具操作性。

(三)不动产多头管理得到协调

各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门,标准不一,平台有异,对权利人权利的保护是非常不利的,权利人在依合同取得权利后,因管理平台不同,甚至在各部门间对具体有交叉的职责怎么履行也无明确标准,而不动产在物权法公布后又权属状态明确以登记为准,《条例》的出台会促使这些悬而未定的权利有一个确权的过程。

(四)实现不动产登记信息资源“三共享”

“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”,“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享”,“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”,查询主体从权利人、利害关系人扩大到了有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

当前我国正在全面建设社会主义市场法制经济,逐步完善不动产登记制度。顺应历史发展的潮流,构建起经济发展所需要的法律制度,对我国市场经济法制建设具有重要意义。依法进行登记确权,正是国家走向文明化、法制化道路的重要举措,是社会发展进步的必然要求,也是历史的必然。


参考文献:

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